Kauftipps

Der Erwerb eine Immobilie im Ausland ist für die meisten Menschen ein komplett neues Abenteuer. Es ist daher sehr wichtig, von einem etablierten, professionellen und zuverlässigen Immobilienmakler unterstützt zu werden.

Sechs Dinge, die Sie beachten sollten

1. Vergleich der jeweiligen Immobilienobjekte
2. Angaben zum Abschluss des Erwerbs einer Immobilie
3. Mietmöglichkeiten der Investition (falls erforderlich)
4. Jährlich laufenden Kosten der Immobilie
5. Steuerpflich des Käufers
6. Unser Dienstleistungspaket

1. Vergleich der jeweiligen Immobilienobjekte

Sie würden nicht zufrieden sein, wenn Sie ein Immobilie erworben haben, welche weit über dem Marktwert liegt. Sie wären auch nicht zufrieden, wenn Sie nicht in der Lage sind, verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen. Es geht darum, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden. Dies alles kann ein zuverlässiger Immobilienmakler mit professionbellen Mitarbeitern gewährleisten, mit dem Sie die Immobilien besichtigen können. Bei Dr. Stange und Partner sagen wir dem Käufer ob der Verkaufspreis gerechtfertigt ist, d.h., ist der Verkaufspreis gerechtfertig oder nicht! Wir wissen die Antworten, da Dr. Stange und Partner seit mehr als 25 Jahren Erfahrungen im Bereich Immobilien auf Teneriffa hat!

2. Angaben zum Abschluss des Erwerbs einer Immobilie

Im Normalfall entscheidet sich der Käufer nach der Besichtigung mehrerer Immobilienobjekte dafür, eines der besichtigten Objekte zu erwerben. Um die Kauf -und Verkaufsinteressen beider Parteien (Käufer und Verkäufer) sicherzustellen, wird ein privater Kaufvertrag zwischen beiden Parteien geschlossen.
Dr. Stange und Partner konzentriert sich hauptsächlich auf den ausländischen Markt. Deshalb sind die meisten Inhaber der Verkaufsimmobilien meist in Besitz von Nichtresidenten (Ausländer ohne Daueraufenthaltsgenehmigung). In diesem speziellen Fall unterzeichnen Dr. Stange und Partner den Kaufvertrag im Namen des Verkäufers, falls Dieser nicht auf Teneriffa zugegen ist. Die Rechtmässigkeit dieses Falles ist durch die Verkaufsanweisung, vom Verkäufer unterzeichnet, gegeben.

Der Vertrag beinhaltet folgendes:

Name der Teilhaber unserer Firma
Details unserer Firma lt. Handelsregister
Adresse unseres Büros
Name des Verkäufers
Passdaten, Familienstand und Adresse des Käufers
Beschreibung der Immobilie
Grundbuchauszug der Immobilie ( NR. FINCA )
Vereinbarten Verkaufspreis mit Zahlungsbedingungen
Frist für den Vertragsabschluss zwischen Verkäufer und Käufer
Zusätzliche Kosten, über den Verkaufspreis hinaus (Steuern, Notargebühren)
Beinhaltet (Artikel 1.451 und 1.454, Article 1.504, spanisches BGB)
Gerichtsstand

Im Normalfall beträgt die Anzahlung 5% vom Verkaufspreis. Die ausstehenden Zahlungen werden nach einem gewissen Zeitraum, je nach Vereinbarung und Unterzeichnung des notariellen Vertrages, beglichen.

Die Notare in Spanien haben kein Notaranderkonto (Kaufpreisabwicklung über Treuhandkonto). Dr. Stange und Partner vertritt somit Käufer und Verkäufer. Dies beinhaltet einen Kauf- Verkaufsvertrag sowie die 5% Anzahlung, welche auf unser Firmenkonto einzuzahlen ist. Die Anzahlung wird vom Verkaufspreis abgezogen, so dass nur die Differenz beglichen wird. Diese Anzahlung KANN NICHT für andere Zwecke verwendet werden und gilt als Garantie für den Erwerb der Immobilie.

Während des Notartermins wird die Zahlung vom Käufer via Bankscheck abgewickelt.

In Spanien bzw. kanarische Inseln trägt der Käufer einer Immobilie sämtliche Kosten, wie z.B. Notargebühren, Grundbucheintrag, Anmeldung bei der Kommune, Grunderwerbssteuer, ausser Wertzuwachsabgabesteuer ( Plus Valía ). Die Gesamtkosten sind zwichen 7% (keine Finanzierung) und 9% (Hypothek). Der Käufer steht in der Verantwortung diese Zahlungen innerhalb von 30 Tagen, nach Abschluss des Kaufes beim Notar, beim Finanzamt zu leisten, entweder selbst oder durch einen Steuerberater.

3. Vermietungsmöglichkeiten Ihrer erworbenen Immobilie (falls erwünscht)

Seit der Finanzkrise von 2008 hat Dr. Stange und Partner sein Geschäftsfeld, um die Vermietung, erweitert. Dadurch sind wir in der Lage, Ihre Immobilie auf dem Immobilienmarkt, für eine Vermietung anzubieten und zu verwalten.

Jeder Käufer hat die Wahl, ob er für eine Vermietung und / oder Verwaltung seiner Immobilie, Dr. Stange und Partner nutzt, oder dies in Eigenregie tätigt. Wir berechnen eine Gebühr von 10% vom Mietpreis, welche einbehalten wird.

Was können Sie von uns erwarten?

Vorbereitung des Mietvertrages lt. spanischem Recht
Erläuterung der Rechte und Pflichten
Reinigungsdienstleistung ( Euro 12,00 pro Stunde )
Inventarliste
Kassieren der monatlichen Miete
Überwachung des Zustandes Ihrer Immobilie

Welche Immobilienart lässt sich am besten vermieten?

Wir beobachten den Markt schon seit Jahren. Vor 20 Jahren war so ziemlich jede Immobilie vermietbar, unabhängig vom Standort bzw. Lage. Diese Situation hat sich nach der Finanzkrise von 2008 dramatisch geändert, durch eine hohe Arbeitslosenzahl und damit verbundener Zahlungsunfähigkeit. Nur Immobilien im zentralen Bereich können noch gut vermietet werden. Die beste Rendite haben Sie, wenn Ihre Immobilie in der 1. oder 2. Reihe von der Küste, in Playa de las Americas sich befindet. Nach unserer Einschätzung wird ein Zurückgang des Marktes für Vermietung in den nächsten Jahren nicht eintreten, Gründe dafür sind:

Die steigenden Energiekosten in Nord-Europa
Das fantastische Klima im Winter auf den Kanaren

4. Jährliche Unterhaltskosten der Immobilie

Gemeinschaftsabgaben

Die¨Höhe der Gemeinschaftsabgaben sind abhängig von der Art, Lage der Immobilie, sowie dem Verwendungszweck. Ausserhalb der Tourismus-Zone fallen nur geringe bzw. keine Gemeinschaftsabgaben an.

Wohnanlagen mit Swimming-Pool, Fahrstühle, Tiefgarage usw. haben Gemeinschaftsabgaben von ca. 100,00 - 200,00 Euro pro Monat, abhängig von der Wohnfläche, Wohnlage, Alter der Anlage. Anlagen, die in den 70ern erbaut wurden haben teilweise Strom, Wasser und Müllabfuhr in den Gemeinschaftsabgaben enthalten. Dr. Stange und Partner informiert Sie über die anfallenden Gemeinschaftsabgaben von jeder Immobilie.

Unvorhersehbaren Kosten nach dem Erwerb

Es besteht die Möglichkeit, dass zusätzliche Kosten auf Sie zukommen, da evtl. Teile der Infrastruktur (Pool, Fahrstuhl, usw.) saniert / modernisiert werden müssen. Die Grundinstandhaltung der Immobilie finanziert sich aus den Gemeinschaftsabgaben. Allerdings können zusätzliche Gebühren, durch die Administration erhoben werden, um Modernisierungen durchzuführen. Solche Massnahmen werden in einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss (span. derrama) beschlossen. Dr. Stange und Partner versorgt Sie mit allen wichtigen Informationen, die Sie benötigen, um Missvertändnisse aus dem Weg zu räumen.

Gemeindegrundsteuer

Die Gemeindegrundsteuer ( Contribucion Territorial Urbana ) muss in Arona im Zeitraum vom 06.05. bis 20.07. beglichen werden. Werden die Steuern nicht innerhalb dieses Zeitraumes beglichen, ist mit hohen Strafgebühren zu rechnen. Hinweis! Der Zeitraum für die Begleichung der Gemeindegrundsteuer ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich.

Beispiele bzgl. der Höhe der Gemeindegrundsteuer ( IBI ) :

Immobilienart	:	1-Schlafzimmer Wohnung
Lage	:	Parque Santiago I – Playa de las Américas
Details	:	Wohnfläche 48,75 m2 und Terrasse 7,50 m²
Kommune	:	Arona
Grundsteuer 2014	:	Euro 270,=

Immobilienart	:	Villa
Lage	:	Urb. San Miguel – Costa del Silencio
Details	:	Grundfläche 525 m² und Wohnfläche 198 m²
Kommune	:	Arona
Grundsteuer 2014	:	Euro 585,=

Immobilienart	:	Villa
Lage	:	Golf Costa Adeje
Details	:	Grundfläche 744 m2 und Wohnfläche 363 m²
Kommune	:	Adeje
Grundsteuer 2014	:	Euro 1.800,=

5. Steuerverpflichtungen des Käufers

Nach dem Erwerb einer Immobilie, empfielt es sich einen Steuerberater zu beauftragen. Dieser kann Sie genau über Ihre steuerlichen Verpflichtungen aufklären.

Dr. Stange und Partner ist Ihnen bei der Suche nach einen geeigneten Steuerberater behilflich und stellt folgende Dokumente zur Verfügung:

- NIE Nummer ( Spanische Steuernummer )
- 1. Kopie der notariellen Akte ( Copia Simple )
- Kopie vom Reisepass und sonstige Kontaktdaten

Jeder ausländische Käufer ohne Wohnsitz in Spanien, mit ökonomischen Interessen, wie z.B. Immobilien, Geschäfte usw. benötigt einen Repräsentanten vor Ort bezüglich der jährlichen Steuererklärung beim Finanzamt ( La Hacienda ). Der Repräsentant sollte 2 Monate nach Abschluss des Kaufes dem Finanzamt bekanntgegeben werden ( Artikel 22 Einkommenssteuergesetz ).

The obligatory annual taxes which have to be paid are as follows :

1) WEALTH TAX RETURN ( Impuesto sobre el Patrimonio )

NOT EVERY NON-RESIDENT has to pay the Wealth Tax on their property which is usually the value declared in the Title Deed or the value that is subsequently established by the tax authorities. The first Euro 700.000,= per person are exempt.

2) INCOME TAX RETURN ( Impuesto sobre la Renta Non-Residentes )

Any return earned on a property located in Spain by a Non-resident is taxable at 19% and this is payable the year after the income is earned. If these earnings come from a rental property the management company could withhold the tax on behalf of the owner or if required informs the tax representative about the rentals of the property. Usually the tax representative withholds the tax and pays it to the tax authorities on behalf of the owner.

If the Non-resident property is used by its owner, his or her family and friends exclusively for their own private use ( as a second home ) ,the amount due would be 19% of the minimum income, which would be 2% of the ratable value ( Valor Catastral ) or 1,1% if the ratable value has been revised. The ratable value is to be found on the receipt of the local rates.

In the event that there are still no rates due on the property ( new construction ) and therefore there is no ratable value, the income is considered as 1,1% of 50% of the value declared in the Title Deed or the revised value for purposes of wealth tax.

6. Unser Dienstleistungsangebot

Dr. Stange und Partner glänzt durch sein professionelles Verhalten gegenüber seiner Kundschaft. Wir bieten ein umfassendes Dienstleistungspacket, welches Ihnen vor sowie nach einem Kauf einer Immobilie behilflich ist. Wir helfen Ihnen z.B. beim anmelden einer Telefon- und Internetleitung usw. The amount of this one off fee package depends on the requirements of each customer. Dr. Stange und Partner will kindly be of your assistance for any of these issues or any further questions you may have !

Das Büro in Playa de las Americas ist von Montag - Samstag geöffnet und die Autovermietung BOWICO ist von Montag - Sonntag geöffnet.

Dienstleistungsangebot vor dem notariellen Kauf:

1.) Kontoeröffnung bei Bank oder Steuerberater
2.) Aushandeln der Bankkonditionen
3.) Antragstellung NIE-Nummer (Model 790)
4.) Registrierung des Käufers bei der Polizei (Policia Nacional)
5.) Unterstützung (Übersetzen, Ausfüllen von zusätzlichen Formularen, usw.) des Käufers bei der Polizei bzgl. der NIE-Nummer
6.) Anfrag bzgl. Schuldenlast der Immobilie bei der Administration der Wohnanlage
7.) Kontrolle bzgl. Zahlungen der Grundsteuer und Nebenkosten
8.) Informationen über die Art der Zahlung (Bankscheck, Überweisung)
9.) Grundbuchauszug
10.) Vorbereiten aller notwendigen Dokumente für einen Kauf einer Immobilie

Dienstleistungsangebot nach dem notariellen Kauf:

1.) Vorbereitung der Endabrechnung
2.) Übergabe aller wichtigen Dokumente (Steuermodelle)
3.) Empfangsbestätigung bzgl. Dokumente und ggf. Rückerstattung vom Notar
4.) Energiezertifikat
5.) Vorstellen des Käufers bei der Administration der Anlage
6.) Wir klären die neuen Eigentumsverhältnisse gegenüber den Stadtwerken und informieren Ihren Steuerberater, falls notwendig.

Unsere Dienstleistung endet nicht mit dem Empfang Ihrer neuen notariellen Kaufakte.
Auf jeden Fall stehen wir Ihnen immer mit Rat und Tat bei Seite! Brauchen Sie eine Übersetzung eines Dokumentes oder einen juristischen Rat, Sie wollen Ihr Auto importieren oder benötigen einen Steuerberater / Rechtsanwalt usw. Wir helfen Ihnen!